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按揭买的房如何退房?

2020-01-22 19:17:37 作者 : admin 来源 : 本站

谢小姐采用按揭方式买了套商品房,在与开发商签订的购房合同中约定,房屋质量不合格可以退房,逾期交房可以退房,开发商的某些承诺无法兑现可以退房等。现在开发商准备交房,但是当初的承诺都没有实现,尽管谢小姐和开发商多次交涉,但双方一直未能达成一致意见。谢小姐实在无法忍受坚决要退房,可是开发商说她已经取得了贷款,不能退房。开发商说得对吗?

购房者与贷款银行之间是借贷关系,与开发商之间是房屋买卖关系,这是两种独立法律关系,所以,解除购房合同并不同时解除贷款合同。购房者与银行间的债权债务关系仍然存在。首先由于购房合同被解除,开发商从购房者处取得的所有购房款项均应返还购房者,其中包括首付款和按揭款。然后,购房者可依据《贷款通则》的有关规定,借款人提前归还贷款,应当与贷款人协商。与银行协商,将剩余贷款本息(部分本金、利息此前已按月归还)提前还给银行。

这种还款方法实际操作起来相当复杂,因为购房者所购房屋已经向银行做抵押,如果购房者拿到这笔钱后不还给银行,银行只能行使抵押权,拍卖或变卖已设定抵押的购房者所贿房屋。但此时房屋已不归购房者所有,处分该房屋就损害了开发商的利益。所以,只能由开发商将应退购房款分成两部分,其中属于购房者首付款的部分直接退还给购房者,属于购房者向银行借款的部分直接交还给银行,并视为购房者已向银行提前还款。依据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》规定,抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款后,抵押物物返还抵押人或出质人,借款合同终止,银行接收还款,终止借款合同。

法条链接:

《个人住房贷款管理办法》第三十条 抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款后,抵押物或质物返还抵押人或出质人,借款合同终止。

《贷款通则》第三十二条 借款人提前归还贷款,应当与贷款人协商。

关键词 : 按揭